한 아파트 건설현장. 사진은 해당 기사 내용과 관계 없음. /뉴스1


한국투자증권이 판매하고 한국투자리얼에셋운용이 운용하는 300억원 규모 블라인드 브릿지 개발 펀드가 ‘전액 손실’ 위기에 처했다.
6일 금융투자(IB) 업계에 따르면 한투리얼에셋운용은 지난 12월 22일 ‘한국투자개발브릿지블라인드일반사모투자신탁1호’ 투자자들에게 펀드에 대한 공정가치 평가를 실시해 투자 자산의 상당 부분을 상각 처리했다고 밝혔다. 펀드의 기준 가격은 기존 1059.78원에서 574.41원으로 약 45.8% 떨어졌다.
펀드가 보유한 검증완료릴게임 사업장 3곳 가운데 약 150억원이 투자된 ‘울산 방어동 오피스텔 개발사업’의 타격이 가장 컸다. 이 사업장은 지난해 2월 대주단 만기 연장 무산과 원리금 미지급으로 기한이익상실(EOD)이 발생했다. 이후 진행된 두 차례 공매도 모두 유찰되면서 한투리얼에셋운용은 사실상 투자금 회수가 어렵다고 판단해 미수 이자와 원금을 100% 상각 처리하겠다고 밝혔다.
바다이야기꽁머니 나머지 사업장도 상황이 녹록지 않다. 펀드가 약 100억원을 투자한 ‘부산 우동 주상복합 개발사업’은 행정 소송 끝에 지난 2024년 법원의 사업 계획 승인 불가 처분이 확정되면서 사업이 멈춰 섰다. 선순위 대주단은 이미 부실채권(NPL) 전문 회사에 채권 매각을 검토 중인 상태다.
약 50억원 규모 펀드 자금이 들어간 바다이야기온라인 ‘서울 강동역 도시정비형 재개발사업’ 역시 공사비 상승과 임대차 계약 문제로 이자 지급이 지연되면서 EOD가 발생했다. 다만 한투리얼에셋운용은 강동 사업장의 경우 올해 3분기 착공을 목표로 사업 정상화를 추진 중이며 토지 가치 등을 고려해 이번 상각 대상에서는 제외했다고 밝혔다.
이 펀드는 부동산개발사업에서 본 프로젝트 파이낸싱(PF) 이 오리지널골드몽 전에 이뤄지는 토지 매입비, 초기 사업비 등을 위한 단기 대출인 브릿지 단계에 자금을 대기 위해 조성됐다. 부동산 시장이 고점을 찍었던 2022년 전국적으로 개발 시장도 훈풍이 불자 한국투자증권은 브릿지 개발사업 투자를 확대하기 위해 블라인드 펀드 조성에 나섰다. 하지만 이후 고금리와 공사비 상승, 부동산 경기 악화로 편입된 브릿지론 사업장이 잇따라 부실화 바다이야기게임기 하면서 펀드 가치가 사실상 반 토막 났다.
부동산개발업계 관계자는 “부동산 PF 시장 경색이 계속되는 만큼 단기간에 시장 분위기가 바뀌는 것은 기대하기 어렵다”며 “특히 후순위로 참여한 브릿지론 펀드 특성상 선순위 채권자가 공매 등을 강행하면 투자자들의 추가 손실 가능성도 배제할 수 없다”고 분석했다.



한국투자리얼에셋운용이 지난해 12월 22일 한국투자개발브릿지블라인드일반사모투자신탁1호 펀드 투자자에게 보낸 안내문. /독자 제공


한국투자증권이 2022년 4월 판매하고 당시 옛 한국투자신탁운용이 운용하던 이 펀드는 한국투자리얼에셋에 이관됐다. 총 300억원 가운데 240억원(80%)이 100인 이하(일반 투자자 49인 이하)의 투자자 자금으로 조성됐고, 나머지 20%(60억원)는 당시 한국투자신탁운용이 직접 투자했다. 일반 투자자 기준 투자 금액은 1인당 3억원 이상이었다.
일부 투자자는 펀드 판매 당시 회사가 사업 내용에 대한 설명 의무를 위반했다며 ‘불완전 판매’ 의혹을 제기하고 있다. 당시 한국투자신탁운용이 고객에게 보낸 펀드 투자 설명서를 보면 토지 확보 조건에 ‘대상 부지 내 사유지 95% 이상 확보(또는 계약) 가능 및 효력 이상 없음’이라고 적혀 있다.
하지만 부산 우동 주상복합 개발사업의 경우 2022년 펀드 투자 당시 토지 확보가 완료되지 않은 상태였다. 이후 해당 사업 시행사는 2023년 2월 해운대구에 신청한 건축 심의에서 사업 부지 내 도로 소유권을 취득하지 못했다는 이유로 반려를 당했다. 시행사는 해운대구를 상대로 소송을 제기했고, 1심에선 승소했지만 해운대구가 제기한 항소심에서 패소하면서 사업 중단과 EOD가 발생했다.
또 일부 투자자는 당시 펀드 투자 설명서에서 제시한 예상 손실률보다 더 큰 손실이 발생한 점에 대해 이의를 제기했다. 펀드 투자자 A씨는 “2022년 운용사가 제공한 펀드 투자 설명서에서는 펀드가 50% 손실을 볼 경우 투자 고객 손실률을 최대 37.5%라고 명시했는데 현재 가치가 반 토막 났다”며 “사업장이 모두 EOD에 놓였기 때문에 원금 100% 손실까지 발생할 수 있다”고 했다.
법조계에서는 펀드 판매 당시 투자자들에게 원금 전액 손실 가능성에 대한 명확한 고지가 없었을 경우 설명 의무 위반 소지가 있다고 보고 있다. 박종태 법무법인 텍스트 변호사는 “2021년 개정 후 시행된 금융소비자보호법(금소법)에 따르면 금융회사는 상품의 리스크를 소비자들에게 정확히 고지해야 할 의무가 있다”며 “특히 전액 손실이 발생할 수 있는 고위험 상품임에도 이를 정확히 설명하지 않았다면 설명 의무 위반에 해당해 불완전 판매로 볼 수 있다”고 설명했다.
한국투자증권과 한투리얼에셋운용 관계자는 “개발사업 특성상 아직 명확한 손실률이 확정되지 못한 사업장이 있어서 현재 자산 가치 기준으로 펀드 고객에게 안내가 이뤄졌다”며 “모든 투자는 가이드라인과 내부 절차를 거쳐 진행됐다”고 말했다.
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