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2022년 서울의 한 아파트 재건축 현장의 모습. 연합뉴스


부동산시장 부실의 뇌관으로 꼽히는 프로젝트파이낸싱(PF)의 자기자본비율이 높을수록 각종 리스크가 줄어들고 총사업비도 절감되는 것으로 나타났다. 특히 정부 목표대로 현재 총사업비의 3%에 불과한 PF 시행사의 자기자본비율을 20% 수준으로 끌어올리면, 아파트 건설 총사업비가 11.1%나 줄어드는 것으로 나타났다.
한국개발연구원(KDI)은 22일 ‘부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안’ 보고서에서 2013~2025년까지 추진된 약 800개 PF 사업장 자료를 분석한 결과를 발표했다.
분석 결과 PF 사업 자기자본비율이 높을수록 분양 리스크 등 전반적인 수익형상가 위험이 감소하는 것으로 조사됐다. 시행사의 자기자본비율이 현행 3% 수준에서 정부의 중장기 목표치인 20%까지 증가할 경우, 아파트 등 주거용 사업장의 ‘엑시트(Exit) 분양률’(손익분기점)은 약 13%포인트 감소하는 것으로 나타났다. ‘엑시트 분양률’이란 시행사가 PF 대출을 갚으려면 달성해야 하는 최소한의 분양률로 일종의 손익분기점이다. 미분양으로 실 정부기금 제 분양률이 ‘엑시트 분양률’에 못 미치면 PF 사업은 부실에 빠진다.
반대로 시공사의 자기자본비율이 낮으면 PF 부실 위험이 늘어났다. KDI가 미국에서 2015~2024년 착공된 1만5000개 아파트 사업장을 분석한 결과, 아파트 PF에서 부채비율인 담보인정비율(LTV)이 17%포인트 늘어나면 착공 후 3년 이내 부실 확률이 0.39% 우리은행 기금대출 에서 0.63%로 올라가는 것으로 조사됐다. 같은 조건에서 부실 후 회생할 확률은 55.0%에서 44.1%로 내려갔다.
시행사가 자기자본비율 늘리면 총사업비도 아낄 수 있다. KDI 분석 결과, PF 사업의 자기자본비율이 현행 3%에서 정부 목표치인 20%로 늘어나면 총사업비는 평균 3108억원에서 2883억원으로 7.2% 감소한 것으로 아웃백 직장인 나타났다. 특히 아파트 등 주거용 사업장은 총사업비가 평균 3151억원에서 2801억원으로 11.1%나 감소한다. KDI는 “시행사가 자기자본이 많고 대출이 적으면 보증 위험 프리미엄이 줄면서 공사비도 하락한다”고 설명했다.
KDI는 PF 부실을 막으려면 “프로젝트금융투자회사(PFV)에 점진적으로 프로젝트 리츠 수준의 건전성 규제와 감독을 7080직장인밴드 도입해야 한다”고 제안했다. 국내 대형 부동산 개발사업은 투자자가 많고 권리관계와 자금 흐름이 복잡해 시행사가 직접하지 않고 페이퍼컴퍼니인 ‘프로젝트금융투자회사’(PFV)를 내세워 시행하는 경우가 많다. 평균 자기자본비율이 38%에 달하는 리츠(부동산투자회사)와는 달리, PFV는 건전성 규제와 감독 사각지대에 놓여 있다.
KDI는 “PFV는 대규모 사업을 3% 수준의 저자본 구조로 추진하는 ‘과도한 위험추구’의 수단으로 이용되고 있다”며 “PFV에 자기자본비율을 규제하고, 부동산 금융에 전문성이 있는 부처를 주무부처로 지정하고 인허가와 감독을 해야 한다”고 촉구했다.
김윤나영 기자 nayoung@kyunghyang.co