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서울 시내 한 저축은행 간판 앞으로 시민이 지나가고 있다. 연합뉴스


금융당국 주도 아래 저축은행 업권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 규모가 2023년(22.1조원) 대비 절반 수준으로 줄어드는 등 전체 금융업권 중 가장 빠른 속도로 PF 부실이 축소되고 있다. 하지만 PF정상화펀드 덕분에 이처럼 저축은행 PF 건전성 지표가 단기간에 개선됐으나, 이 펀드에 매각 정리된 PF대출의 상당수가 다시 똑같은 이 펀드에 수익증권 형태로 재투자되면서 새로운 위험이 발현되고 있다는 평가가 나온다. ‘매각 후 재출자’ 방식으로 취득한 펀드 수익증권을 감안하면 PF위험은 여전히 해소되지 않고 있으며 실질부실자산 비율은 계속 상승하고 있다는 것이다.
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저축은행은 2024년부터 올해 6월까지 2023년말 당시 PF대출액의 52%를 정리했다. 상환(44%), 매각(38%), 일반담보대출 전환(17%) 방식이다. 2025년 3월말 기준 저축은행 PF대출은 13.0조원으로 2023년말(22.1조원) 대비 41.2% 감소했다. 그 후 PF정상화펀드를 통한 추가 정리분까지 감안하면 현재(9월) 시점에서 PF야마토게임방법
대출은 2023년말 대비 절반 이하로 축소된 것으로 판단된다.



매각 방식을 보면, 고정이하 부실여신으로 분류된 PF대출 대부분이 PF정상화펀드에 매각(총 7565억원, 182건, 대출원금)됐다. 저축은행중앙회 주도로 최근 2년에 걸쳐 총 1조9천억 규모로 조성된 PF정상화펀드(1IT주
~4차)는 시행사 채무재조정, 사업비 지원 등을 통해 PF 부실 정리 및 자본구조 개선을 추진한다. 은행·보험·증권 등 다른 금융업권에 견줘 ‘정상화펀드 매각’으로 정리된 비중이 높다.
그런데 저축은행들이 PF대출을 PF정상화펀드에 매각하는 과정에서 매각금액의 대부분을 이 펀드에 재출자(6774억원)하고 있다. 1~4차에 걸친 정상화펀드 루멘스 주식
매각에서 저축은행의 대출원금 대비 정상화펀드 매각가 비율은 평균 80%(즉 할인율 20%)이고, 펀드에 재참여하는 비율(재출자액/매각금액)은 91%에 달한다. PF사업장의 사업성이나 회수 가능성이 미흡할수록 매각가율은 낮아지고, 펀드보수와 용역비 충당을 위해 재출자액이 오히려 매각금액을 웃돌기도 했다. 정상화펀드에 PF대출을 할인 매각하고, 다시 이 펀드에KOSEF단기자금 주식
재출자해 펀드 수익증권 취득을 병행하는 구조인 셈이다. 이에 따라 지난 6월말 저축은행 업권이 보유한 수익증권은 6.3조원으로, 2023년말(3.7조원) 대비 대폭 증가했다. 총자산의 5.3%, 자기자본의 42.6%에 달한다.
한국기업평가는 19일 “저축은행 부동산PF 건전성 지표 개선에는 PF정상화펀드의 착시가 가려져 있다”며, “정상화펀드 덕분에 PF대출 잔액은 감소하고 있으나, 펀드 출자 규모와 구조를 감안하면 실질적인 PF 리스크는 확대된 것으로 보인다”고 평가했다. 저축은행이 재투자한 정상화펀드가 투자금을 회수하는데 어느 정도 한계가 존재하기 때문으로, 정상화펀드에 매각된 PF대출은 본PF 전단계인 브릿지론 비중이 75%로 압도적이다. 즉 사업 정상화를 위한 추가 자금여력이 부족한 터라 정상화펀드가 투자금을 회수할 전략은 현실적으로 ‘사업장 매각’에 국한된다. 이 경우 추가 할인매각 가능성이 있고, 지방 사업장 비중이 높아서 낙찰가율이 크게 떨어질 가능성도 크다. 펀드 만기가 돌아왔을 때 사업장 매각에 최종 실패할 위험도 있다.



한국기업평가 자료.


나아가 재출자로 취득한 수익증권에서 저축은행의 원금·배당수익금 배분 순위가 은행·증권·보험사 등 정상화펀드의 또 다른 출자자(선순위)에 견줘 후순위로 밀려나 불리해졌다. 정상화펀드에 매각된 저축은행 PF대출을 보면, 중·후순위 비중이 매각 이전에는 4%에 불과했으나, 재출자 수익증권 중에서는 38%로 높아졌다. 3·4차 펀드에서 후순위가 70%에 이른다. 펀드 원금 및 운용수익금은 선순위자(1종 수익증권자)에게 누적적으로 우선 지급하고, 그 후에 2종 수익증권(후순위자)에 잔여이익을 분배한다. 한기평은 “1종 수익증권에 누적적 우선배당을 감안하면 정상화펀드가 출자한 부동산사업에서 이익이 발생하더라도 2종 수익증권에 분배되는 잔여이익은 제한적일 것으로 예상된다”며 “‘PF대출 매각-펀드 재출자’를 통해 저축은행 PF 익스포저(대출원금 기준)는 축소됐으나, 실질적인 PF 익스포저 감소 효과는 없는 것으로 판단된다”고 평가했다. 펀드 수익증권 보유 비중이 확대됐고, 펀드 투자금 회수 과정에서 거액 손실이 발생할 우려도 여전하다는 진단이다.
조계완 선임기자 kyewan@hani.co.k