최근 정비 업계에서 노후 아파트를 허물지 않고, 입주민이 그대로 거주하는 동안 외관·조경·커뮤니티 시설을 신축 수준으로 끌어올리는 ‘무(無)이주 대수선(리뉴얼)’ 모델이 주목받고 있다. 아파트 재건축은 규제 문턱이 높고, 리모델링 역시 재건축 못잖게 비용과 공사 기간이 길어 추진이 쉽지 않은 상황에서 ‘살면서 고치는’ 방식이 정비사업 대안으로 떠오르는 모습이다.
현대건설은 최근 주택 신사업 ‘더뉴하우스(THE NEW HOUSE)’를 공개했다. 이주나 철거 없이도 기존 용적률 내에서 아파트 지하 공간이나 유휴부지를 활용해 부족한 주차 공간, 커뮤니티 시설 등을 대대적으로 수선하는 방식이다 바다이야기예시 . 아파트 외관·조경 개선을 통해 신축 아파트 수준으로 주거 공간을 개선할 수 있다. 특히 2년 안에 사업 절차와 공사(1년 미만)를 마칠 수 있고 비용도 크게 줄일 수 있다는 점이 강점이라고 회사는 설명했다.






현 백경게임랜드 대건설의 리뉴얼 신사업 ‘더뉴하우스’를 통해 이주·철거 없이 대수선 사업을 진행할 서울 강남구 ‘삼성힐스테이트2차’ 단지 전경과 더뉴하우스를 적용한 조감도. (윤관식 기자, 현대건설 제공)



대수선 방식이 뜨는 이유

재건축은 멀고 리모델링은 바다이야기게임사이트 부담
우리나라에서 2000년대 지어진 아파트는 아직 재건축 가능 연한(30년)을 채우지 못해 정비사업 추진이 어렵다. 연한을 채웠다고 해도 안전진단에서 구조적 결함을 입증하는 것도 쉽지 않다. 어렵사리 안전진단을 통과해 재건축을 한다 해도 조합원 물량 외 일반분양 물량을 대폭 늘리기 어려운 구조다. 2000년대 단지는 15~25층이 많고 바다신게임 용적률도 200~300% 수준이라 일조권·사선제한 등 규제로 증축이 쉽지 않아서다.
이런 단지에 대안으로 꼽히던 리모델링 역시 사업 추진이 쉽지 않다. 수직증축, 지하 굴착 등 고난도 공정을 피할 수 없어 적잖은 분담금이 발생한다. 공사 기간에는 이주비를 대출받아 2~3년 집을 비워야 한다. 일반분양이 거의 없어 사업성도 낮다.
한국릴게임 이런 현실 속에서 등장한 것이 ‘공용부 위주의 대수선’이다. 거주 구역과 공사 구역을 단계별로 분리해 시공한다면 이주하지 않은 상태로 기존 집에 살면서 주거 개선 작업을 병행할 수 있기 때문이다. 외벽·조경·커뮤니티 개선과 유휴부지 활용을 통해 단지 가치를 높이되, 공사하는 동안 거주자는 이사하지 않는 방식이다. 골조를 유지하는 만큼 공사 리스크가 낮고, 사업 기간도 기존 정비사업 대비 대폭 줄일 수 있다.
공용부 위주의 대수선을 ‘더뉴하우스’로 소개한 현대건설은 입주민 동선을 분석해 입주민이 일상생활을 유지하도록 하겠다고 밝혔다. 새로 짓는 커뮤니티 시설은 건물 70% 이상을 공장에서 사전 제작해 현장에서 조립하는 ‘모듈러’ 방식을 도입해 주민 불편을 최소화한다.
재건축, 리모델링 등 여타 사업 대비 신속하게 진행할 수 있다는 점 역시 리뉴얼 신사업의 장점으로 꼽힌다. 재건축과 리모델링은 각각 도시 및 주거환경 정비법(도정법)과 주택법을 적용받아 각종 인허가, 주민 동의 등으로 오랜 시간이 걸리지만, 법적 용적률 내에서 수선이 이뤄지는 리뉴얼은 ‘공동주택관리법’에 따라 진행하면 된다.
애초에 정비사업이 아니기 때문에 리뉴얼은 사업 주체 역시 ‘조합’이 아닌 ‘입주자대표회의’다. 입주자대표회의를 통해 절반 이상(과반)의 주민 동의만 얻으면 리뉴얼 사업을 곧바로 진행할 수 있다. 설계 이후 공사 진행 단계에서는 행위 허가 관련 동의를 3분의 2 이상 받아야 한다. 리모델링이 전체 소유자 75% 이상 동의를 요구하는 것과 비교하면 문턱이 확 낮다.




삼성힐스테이트2차에 적용

분담금 1억원·2년이면 완공
현대건설은 강남구 삼성동 ‘삼성힐스테이트2차(926가구·2008년 입주)’를 더뉴하우스 첫 사업지로 선정했다. 이미 영동차관아파트를 한 차례 재건축한 단지다. 준공 당시만 해도 강남 삼성동 대장 아파트였지만, 시간이 지나며 인근 신축 아파트와 가격 차가 벌어지기 시작했다. 이 아파트 전용 84㎡는 지난 10월 33억5000만원(11층), 35억원(9층)에 실거래됐는데, 바로 인근 5년 차 신축 아파트 ‘래미안라클래시(679가구·2021년 입주)’ 전용 84㎡의 경우 같은 달 43억2500만원(18층)에 신고가를 기록했다.
현대건설은 삼성힐스테이트2차 리뉴얼을 통해 단지 외벽, 입구 등 공용부를 바꾸고 지하주차장 시스템, 전기차 화재 방지 설비, 스마트 출입 제어 등도 개선할 계획이다. 또 그동안 활용하지 않았던 ‘숨은 용적률’을 찾아내 약 200평 규모의 커뮤니티 공간을 확보한다. 삼성힐스테이트2차의 현재 용적률은 277.63%. 여기서 숨은 용적률을 1.82%포인트를 활용해 추가 면적을 확보한다는 설명이다. 공사는 연말에 착수해 2년 내로 완공하겠다는 계획이다.
분담금은 가구당 1억원 수준으로 전망된다. 이주비, 금융비용이 발생하지 않는 만큼 일반 리모델링보다 분담금이 낮게 책정되는 편이다. 또 장기수선충당금 같은 기존 재원을 활용할 수도 있다. 이형덕 현대건설 리뉴얼신사업팀장은 “재건축이나 리모델링을 할 경우 필요한 이주 비용을 단지 환경 개선에 투자하는 것으로 보면 된다”고 설명했다. 단, 더뉴하우스 리뉴얼 사업에 세대 내부 공사(인테리어)는 전체 공정과 비용에 포함돼 있지 않다. 현대건설은 원하는 거주자에 한해 세대 내부 공사를 진행할지 검토 중이라는 입장이다. 내부 공사까지 진행할 경우엔 최소 몇 주간은 집을 비워줘야 한다.
첫 사업지인 삼성힐스테이트2차 리뉴얼이 성공적일 경우 대수선 방식의 사업 모델은 국내 아파트 단지들에 새로운 정비사업 대안으로 자리 잡을 전망이다. 2000년대 준공한 아파트뿐 아니라 이미 용적률이 높아 재건축을 포기한 1기 신도시 아파트, 재건축 사업성이 낮은 지방 아파트도 대수선 방식을 활용할 수 있다. 더뉴하우스 두 번째 사업지로 잠정 결정된 수원 영통구 ‘동보신명아파트’ 역시 리모델링 사업을 추진 중이었지만, 대수선 방식으로 선회하는 방안을 시공사와 조합이 협의 중이다.
다만 대대적인 리뉴얼이라 해도 약점은 있다. 리뉴얼은 엄밀히 말해 ‘재건축’도 ‘리모델링’도 아니다. 개선 작업을 할 수는 있지만 재건축이나 리모델링처럼 세대 내부 구조를 근본적으로 바꾸는 것은 불가능하다. 또 노후 단지의 고질 문제인 지하주차장 동선, 주동 간 거리 부족 같은 구조적 문제 역시 해결이 어렵다. 공용부 위주의 공사이기 때문에 단지 외관과 커뮤니티 시설은 화려해지지만, 실제 주거 품질을 획기적으로 개선하기는 한계가 있다. 용적률 여유가 적은 단지는 커뮤니티·주차 시설 확충에도 제약이 있다.



최근 분양 시장에서 청약 흥행에 성공한 성남 분당신도시 정자동 ‘더샵분당티에르원’은 느티마을3단지를 수직증축으로 리모델링한 아파트다. (포스코이앤씨 제공)



공기 줄이고 수직으로 올리고

리모델링 활성화 기대도 솔솔
물론 여건만 된다면 리모델링은 리모델링대로 사업을 추진하는 단지 사례가 꾸준하다. 서울에서는 르엘이촌(옛 이촌현대)을 포함해 광진구 상록타워아파트, 동작구 사당동 극동·우성2~3단지, 신동아4차 등 21개 단지가 리모델링을 추진 중이다.
당초 리모델링은 아파트 재건축 대비 수익성이 떨어져 외면받았다. 하지만 최근 원자잿값, 공사비 상승으로 재건축 사업도 수익성이 악화되고 이주비 대출 제한(최대 6억원), 재건축 초과이익환수제 등 규제가 강화되면서 리모델링이 다시 관심을 받는다. 기존 건물을 철거하지 않아 기간 단축으로 재개발·재건축 대비 사업 기간이 짧다는 장점도 있다.
이런 분위기에 발맞춰 건설사들도 공사 기간을 2년 이내로 단축하거나, 수직증축을 통해 사업성을 늘리는 등 기존 리모델링 사업의 단점을 보완한 공법을 속속 선보이고 있다.
삼성물산은 2000년대 이후 준공된 아파트 단지를 대상으로, 기존 아파트 골조를 유지하면서 내·외관 디자인을 대대적으로 바꾸는 ‘넥스트 리모델링’을 신사업으로 추진하고 있다.
넥스트 리모델링은 기존 리모델링 체제를 쓰지만 지반공사와 토공사 등이 빠지기 때문에 대수선과 큰 차이는 없다. 건물을 철거하지 않아 인허가·공사 기간을 단축하되, 인공지능(AI) 주차 솔루션과 로봇 전용 엘리베이터 같은 기능을 최첨단 시스템을 적용해 단지를 신축 수준으로 재탄생시키는 사업이다. 수평증축형 리모델링과 달리 세대가 늘어나거나 평형이 변하지는 않지만, 노후화된 시설 가치를 크게 끌어올릴 대안으로 주목받는다.
삼성물산 관계자는 “기존 건물 구조를 유지해 안전성 검토 등 인허가 기간을 줄일 수 있고, 건물을 철거하지 않아 2년 이내에 공사가 가능하다”고 설명했다. 삼성물산은 앞서 지난 8월 서울 서초구 반포푸르지오·서초아이파크, 송파구 가락동부센트레빌, 부산 센텀센시빌, 대구 래미안범어 등 전국 12개 단지에 넥스트 리모델링을 소개하고 파트너십을 구축하기도 했다.
포스코이앤씨는 올해 3월 국내 첫 수직증축 리모델링 단지인 ‘잠실더샵루벤(327가구)’을 준공했다. 옛 송파성지아파트에 3개 층을 추가로 쌓아 올려 리모델링한 단지다. ‘수직증축’은 완전히 새로운 개념이 아니지만 안전성 문제로 승인받기 어렵고, 내력벽도 마음대로 철거하기 어려운 난이도 높은 공법이다. 수직증축으로 아파트 준공까지 마친 건설사는 포스코이앤씨가 처음이다.
포스코이앤씨는 이어 최근 분당 느티마을3단지를 리모델링하는 ‘더샵분당티에르원(2027년 10월 입주 예정)’ 분양에도 나섰다. 기존 770가구를 873가구로 늘린 덕분에 일반분양 물량을 확보할 수 있었다. 전용 84㎡ 분양가가 최고 26억8400만원에 책정되며 서울 강남권 신축 못지않은 가격으로 주목받았다. 일반분양 47가구 모집에 4721명이 신청해 평균 경쟁률 100.4 대 1을 기록했다.
이런 사례를 바탕으로 수직증축 방식을 채택하는 리모델링 단지는 더 늘어날 전망이다. 지난 10월 강남구 대치현대아파트와 강동구 고덕아남아파트가 각각 리모델링 건축심의를 통과했다. 두 단지 모두 수직증축을 통해 기존 단지보다 70가구 이상 늘어날 예정이다.
건설 업계는 리모델링 시장을 새 먹거리로 보는 분위기다. 업계는 현재 20조원대 규모인 리모델링 시장이 2030년 30조원까지 커질 것으로 내다본다.
여기에 정부도 그간 지지부진했던 주택 공급을 보완하기 위해 리모델링 규제 완화에 속도를 내고 있다. 앞으로는 리모델링 조합이 별도의 주택건설사업자 등록 절차 없이도 사업을 직접 시행할 수 있도록 제도를 보완한다.
또 조합 의사결정 속도를 높이기 위해 총회 전자투표를 법적으로 허용하는 방안도 논의 중이다. 증축형 리모델링 가구 수 증가 한도를 기존 15%에서 20%까지 늘리는 제도 개선도 추진한다. 리모델링 사업성을 높여 재건축 시장 공급 물량을 보완할 대안으로 키우려는 움직임으로 풀이된다.
이런 내용을 담은 주택법 개정안은 올 4월 발의된 후 줄곧 국회에 계류 중이었다. 하지만 최근에는 9·7 대책 등을 통해 주택 공급 속도를 높이려는 정부 기조와 맞물려 본회의를 통과할 거란 기대 섞인 전망도 나온다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “용적률이 높은 노후 아파트들은 앞으로 정비사업 난이도가 더 높아질 것”이라며 “리모델링이든 리뉴얼이든 새로운 주거 개선 방식이 안착한다면 노후 주택 소유주 입장에서는 선택지가 늘어나 긍정적”이라고 평가했다.
[정다운 기자 jeong.dawoon@mk.co.kr]
[본 기사는 매경이코노미 제2335호 (2025.11.19~11.25일자) 기사입니다]
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