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노부부의 모습 [사진출처=게티이미지뱅크]



한국은 지난해 ‘초고령 사회’가 됐습니다. 한국인 10명 중 2명이 65세 이상 고령자란 뜻입니다. 문제는 고령화 속도가 계속 빠르단 겁니다. 정부는 2036년엔 한국인 10명 중 3명 이상이 65세 이상 노인이 될 것으로 예상합니다. 자연히 고령층의 노후보장이 잘 되고 있는지 여러모로 살필 수밖에 없겠죠.

그래서 정부는 최근 ‘주택연금’ 제도를 손질하고 나섰습니다. 이른바 ‘2026년도 주택연금 개선 방안’입니다. 60세 이상이 보유한 자산의 7 손오공릴게임 7.6%가 부동산에 쏠려있단 점을 고려했습니다. 앞으로 신규 가입자는 매달 받는 주택연금이 기존보다 평균 3% 정도 늘어난다고 하는데요. 오늘은 관련 내용을 자세히 살펴보겠습니다.


내집 맡기고 평생 연금받는 ‘주택연금’이란



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과거 서울 한국주택금융공사 한 지사 전경. [사진출처=연합뉴스]



주택연금은 집주인이 금융기관에 주택을 담보로 제공하고, 이를 토대로 사망할 때까지 평생 매달 돈을 받는 제도입니다. 가진 게 집 한 채뿐이고 노후 대비가 제대로 모바일릴게임 안 된 이들을 위한 정책이죠. 연금이라 부르긴 하지만 사실 집을 담보로 대출을 받는 구조입니다. 공공기관인 한국주택금융공사(HF)가 보증을 서기 때문에 은행들이 선뜻 대출을 내주곤 합니다.

물론 주택연금은 일정한 가입 요건이 있습니다. 부부 중 1명이라도 만 55세 이상이어야 한다는 게 대표적입니다. 공시가격 12억원 바다이야기2 이하인 주택일 때만 가입이 가능하기도 합니다. 아울러 가입자나 배우자가 주택연금 대상 주택에 실제 거주해야 하죠. (주택연금 제도 자체가 궁금하신 분들은 부동산 이기자 63화에 자세한 내용을 적어뒀으니 참고하시길 바랍니다.)


주택연금 3% 올라...평생 849만원 더 받아
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[사진출처=Gemini]



취지는 좋지만 그간 일각에선 매달 주는 주택연금 액수가 적다는 지적이 나오곤 했습니다. 이에 금융당국은 최근 주택연금 수령액을 결정하는 공식(계리모형)을 손보기로 했습니다. 금융위원회는 이달 “계리모형 주요 변수를 다시 산정해 주택연금 수령액을 인상한다”고 밝혔죠. 모형 개편은 주택연금 제도가 도입된 2007년 이후 이번이 처음이라 주목됩니다.

그래서 얼마나 오를까요. 주택연금 평균 가입자를 기준으로 매달 받는 돈이 기존 129만 7000원에서 133만 8000원으로 늘어난다고 합니다. 주택연금 수령액이 이전보다 4만 1000원(3.13%) 오르는 겁니다. 이는 금융위가 제도 개선에 따른 시뮬레이션을 돌린 수치입니다. 참고로 주택연금 평균 가입연령인 만 72세, 평균 주택가격인 4억원을 기준으로 삼았습니다.



[사진출처=금융위]



1년을 기준으로 하면 주택연금 수령액이 이전보다 49만 2000원 많아집니다. 당국은 만 72세의 기대여명이 17.4년이란 점을 고려하면 평생 약 849만원을 더 받는 것이라고 설명했습니다. 다만 이 같은 인상 조치는 올해 3월 1일 이후 주택연금을 새로 신청하는 이들부터 적용됩니다. 소급 적용이 안 되는 겁니다. 기존 가입자 입장에선 불만이 생길 수 있죠.



저가주택 사는 취약층, 주택연금 더준다
집값이 1억 8000만원 미만인 ‘저가 주택’ 보유자들은요. 주택연금 수령액을 더욱 늘려줄 계획입니다. 아무래도 취약계층이 저가 주택에 많이 살기 때문입니다. 사실 기존에도 정부는 기초연금 수급자와 같은 취약 고령층에 대해선 주택연금을 조금 더 얹어 줬습니다. ‘우대형’ 주택연금 유형을 따로 운영한 겁니다.




[사진출처=금융위]



우대형 가입자의 평균 나이는 만 77세, 평균 집값은 연 1억 3000만원 정도인데요. 이 조건에 해당하는 우대형 가입자는 그간 주택연금을 매달 62만 3000원씩 받곤 했습니다. 이는 일반형 가입자(월 53만원)보다 약 9만원을 더 받는 셈입니다. 그런데 오는 6월 1일부터는 정부가 우대형 주택연금 수령액을 또 한차례 올려줄 예정입니다. 같은 조건일 때 이젠 매달 65만 4000원을 받도록 만들겠단 거죠. 이는 일반형보다 약 12만원을 더 주는 겁니다.



병원가면 실거주 요건 완화…임대도 가능
이번 개편 방안에 ‘실거주 요건’을 완화하는 내용이 들어간 것도 주목할 만합니다. 원칙적으로 주택연금은 가입자가 담보로 제공한 집에 실제 거주할 때만 가입할 수 있습니다. 지금까지 이 요건이 빡빡하게 적용되곤 했습니다. 하지만 앞으로는 일부 예외를 두기로 했습니다. 1주택자가 불가피한 사유로 해당 집에 살기 어려운 경우엔 가입을 허용하기로 한 겁니다.

‘불가피한 사유’는 어떤 게 있을까요. 질병치료 등을 위해 병원이나 요양시설에 입원하는 경우가 대표적입니다. 자녀의 봉양을 받기 위해 다른 주택에 장기간 머무는 경우, 거동이 불편해 노인주거 복지시설로 옮기는 경우도 마찬가지입니다. 오는 6월 1일부턴 불가피성을 증빙할 수 있으면 실제 거주하지 않아도 주택연금을 받을 수 있게 됩니다.



돌봄받는 노인의 모습 [사진출처=게티이미지뱅크]



만약 요양원에 가게 됐으면 주택연금 대상 주택은 그냥 비워둬야 할까요. 아닙니다. 가입 방식에 따라 월세나 전세를 줄 수 있습니다. 주택연금에 더해 임대료 수입까지 생기는 거죠. 구체적으로 볼까요. 저당권 방식 주택연금은 월세만 내줄 수 있습니다. 집을 저당 잡힌 방식이라 보증금 있는 임대는 불가능합니다. 반면 신탁 방식 주택연금은 HF가 임대인의 지위를 그대로 가지게 됩니다. 보증금을 HF 계좌로 받기 때문에 전세 임대도 가능하죠.



부모 주택연금, 목돈없이 자녀가 이어받는다
대를 이어 주택연금을 받을 수 있는 길도 열렸습니다. 주택연금을 받던 부모가 사망했을 때 해당 담보주택을 상속받은 자녀가 별도 목돈을 마련하지 않아도 연금을 이어받을 수 있게 한 겁니다. 일명 ‘세대이음 주택연금’ 제도입니다. 오는 6월 1일부터 시행하는 걸 목표로 하고 있습니다. 지금껏 주택연금 이용자가 사망하면, HF는 계산기를 두드리곤 했습니다.

사망자에게 그간 지급한 연금과 이자, 보증료 등을 다 더해 총액을 내곤 한 겁니다. HF는 이후 상속인에게 그동안 부모가 연금으로 가져간 해당 금액을 대신 갚고 담보주택을 가져갈지를 묻곤 했습니다. 경제적 여력이 없는 자녀라면 아무래도 부담일 수밖에 없겠죠. 여기에 더해 노후 대비가 안 된 자녀라면요. 주택연금을 자기도 받고 싶을 수 있습니다.



노인 보호 [사진출처=게티이미지]



하지만 지금까진 일단 목돈을 마련해 부모의 주택연금 채무를 모두 갚은 뒤에야 자녀도 가입할 수 있었어요. 그래서 정부가 이번에 개선안을 내놓았습니다. 자녀가 주택연금을 바로 이어 신청하면 해당 시점을 기준으로 주택 가치를 다시 산정하기로 한 겁니다. 재산정한 집값에서 부모가 받아 간 연금 총액을 빼고, 자녀가 매월 받을 주택연금 액수를 새로 정하는 거죠. HF가 알아서 부모가 받은 연금 총액을 빼고 계산하는 방식입니다.

쉽게 말해 자녀가 별도로 상환액을 마련할 필요가 없는 겁니다. 물론 그 대신 똑같은 조건의 다른 일반 주택연금 가입자보다 매월 받는 연금이 적어질 순 있습니다. 다만 HF는 주택가치가 재산정되기 때문에 주택연금 수령액이 대폭 줄진 않을 것으로 예상합니다. 대다수 주택은 부모가 과거 가입했던 시점보다 가격이 꽤 올랐을 가능성이 크기 때문입니다. 특히 수도권 주택이라면 더욱 그렇겠지요.


신규가입 年2만건 목표…수도권 가입 늘어날진 의문
정부는 이번 개선 방안을 토대로 주택연금 신규 가입 건수를 늘리겠단 입장입니다. 2030년까지 연간 신규 가입 건수를 2만 건으로 확대하는 게 목표입니다. 가입률도 3%로 올리겠다고 밝혔습니다. 참고로 작년 신규 가입 건수는 약 1만 4000건, 가입률은 2% 정도였습니다.




[사진출처=금융위]



다만 기존에 지적되던 문제가 여전히 바뀌지 않은 것도 있습니다. 이 제도의 단점 중 하나는 가입할 당시 집값에 따라 연금수령액이 확정된다는 겁니다. 나중에 집값이 오르는 경우 가입자는 상대적으로 손해를 본다고 인식할 수 있죠. 가령 내가 주택연금에 가입할 당시엔 집값이 5억원이었는데, 1~2년 뒤에 시세가 8억원으로 뛴다면요.

같은 주택이라도 내가 받는 연금액보다 1~2년 뒤에 가입한 사람의 연금액이 훨씬 커질 수 있습니다. 이에 집값 상승이 예상되는 서울 등 수도권에선 주택연금 신규 가입이 계속 저조해지는 상황입니다. 수도권은 주택연금 신규 가입 건수가 2022년 1만 206건이었지만 2023년 9850건, 2024년 9263건으로 줄고 있죠.

‘부동산 이기자’는 부동산 이야기를 최대한 쉽게 풀어주는 연재 기사입니다. 어려운 용어 때문에 생긴 진입 장벽, 한번 ‘이겨보자’는 의미를 담았습니다. 초보도 이해할 수 있게 기초부터 차근차근 다루겠습니다. 격주로 찾아옵니다. 기자페이지와 연재페이지를 구독하시면 더욱 다양한 소식을 접할 수 있습니다